今年首个被强制退市的A股房企，即将产生。5月9日，蓝光发展收到上交所下发的《关于拟终止四川蓝光发展股份有限公司股票上市的事先告知书》。
截至5月9日，*ST蓝光已连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元，根据《上海证券交易所股票上市规则（2023年2月修订）》第9.2.1条的规定，已触及终止上市条件。
5月10日起，*ST蓝光停牌，等待退市审议。尽管收盘时，蓝光发展还有12.14亿元的市值，但对于投资者而言，已经血本无归。
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昔日“黑马”
2015年蓝光发展借壳上市，股价一度达到了13.6元/股。这家发源于四川的房企开启全国化布局，进入了规模扩张的快车道。
2019年是“四川一哥”蓝光发展的巅峰时刻，为了凸显自身已经转变为全国化房企，蓝光启动了位于上海虹桥的“第二总部”，在全国各地总计豪掷654亿元拿地。同年10月，旗下物业公司蓝光嘉宝服务在香港交易所主板挂牌上市。
2016年到2018年，蓝光发展的销售额分别为301亿元、581.52亿元、855亿元，复合增长率超过50%。2019年，蓝光发展实现全口径销售金额1015.37亿元，首次迈入“千亿军团”。
与此同时，蓝光发展在土地市场可谓“大杀四方”。2017年至2019年分别斥资202亿元、288亿元、654亿元拿地。2020年，蓝光共获取土地60宗，拿地金额达到526.6亿元，其中21幅新增地块的溢价率超过了50%。
比如2020年4月，蓝光发展历经近3个半小时、196轮激战，拿下河南南阳总价“地王”，溢价率达到122.9%；随后的5月和6月，又以151%、149%的溢价率继续在河南补充土储；8月，蓝光百轮激战击败央企中海，首进石家庄，溢价率达到99%。
在极速扩张下，蓝光发展的有息负债也随之上涨。2015-2020年，蓝光发展有息债务总额从172亿元上涨至729.85亿元，呈逐年攀升态势。2020年8月“三道红线”政策出台，随着融资新规等楼市调控政策的出台和深化，蓝光发展财务状况持续恶化。
报告显示，2021年蓝光发展实现营业收入约201.15亿元，同比减少53.17%；归属股东净亏损138.24亿元，同比骤降518.92%。截至2021年末，蓝光发展总资产负债率为96.01%，净负债率为639.14%，扣除预收款后的资产负债率为93.63%。蓝光发展货币资金55.23亿元，同比减少81.43%，受限资产589.36亿元，一年内到期的非流动负债341.15亿元。
断臂求生
2020年10月，蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山里水项目中，未能就一笔几十亿元债务的还款时间达成一致。项目负责人口头承诺可提前还款，但到了承诺期却没能兑现，引发了平安方面不满，从而上了平安银行的黑名单。
到了2021年7月8日，蓝光发展第一次披露的债务逾期情况显示，截至当日，公司及下属子公司到期未能偿还的债务涉及本息金额为24.84亿元。蓝光发展也成为首批“爆雷”房企之一。
为化解债务危机，蓝光发展不断出售资产。2020年9月蓝光发展将旗下生物医药板块资产-迪康药业的全部股权以9亿元转让；2021年2月又将所持蓝光嘉宝服务65.04%的股份，以49.64亿元转让给碧桂园服务。此外，蓝光发展出售多个项目股权，如2021年12月底，蓝光将旗下全资子公司重庆炀玖商贸有限责任公司100%的股权转让给金科地产，价格仅为1元。此次标的物的净资产为14.84亿元，交易涉及的三个房地产项目分别为重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目。
直至今年4月18日，据戴德梁行披露，长三角国企买家以5.1亿元人民币的价格通过拍卖的形式获得虹桥世界中心D1栋写字楼项目，而这正是蓝光发展上海总部所在地。
尽管，迄今蓝光发展已经争取到部分金融机构的谅解（包括债务本金展期、降息及利息展期等多种形式），2022年内及期后截至2023年4月26日本公司分别已签署的展期金额约75.22亿元和7.26亿元，但前景依旧不容乐观。
从蓝光发展除了出现巨额亏损，也已经到了资不抵债的地步。截至2022年底，归属于上市公司股东的净利润约-249.41亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约-242.05亿元；总资产约1323亿元，同比减少24.21%；归属于上市公司股东的净资产约-238.69亿元，同比减少1858.96%。
截至2022年末，蓝光发展货币资金约27.46亿元，同比减少50.27%。截至2023年4月4日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计420.55亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。
从千亿房企到退市仅用3年，蓝光发展可谓大起大落。实际上，除了触发交易类退市红线外，*ST蓝光还同时触碰到财务类退市标准。该公司2022年度经审计的期末归属于上市公司股东的净资产为负值，而且信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对该公司2022年度财务会计报表出具了无法表示意见的审计报告。
行业风险仍未完全出清
今年4月，江西最大本土房企新力控股遭港交所摘牌，成为内地赴港上市房企首例。此外，中国恒大、世茂集团等10多家内地房股停牌超12个月。
当前，地产行业的洗牌和出清还未结束，新力和蓝光的退市事件可能只是开始。公开资料显示，除蓝光发展，还包括嘉凯城、泛海控股、新华联、美好置业、阳光城、宋都股份、世茂股份、粤泰股份等房企被“戴帽”，个股证券简称于正式变更为*ST嘉凯，*ST泛海、*ST新联、ST美置、ST阳光城、*ST宋都、ST世茂、ST粤泰。
其中，*ST嘉凯，*ST泛海、*ST新联，由于2022年经审计净资产均为负值，公司股票交易被实施退市风险警示。嘉凯城2022年年末净资产为-1.1亿元；*ST泛海2022年归属于上市公司股东的净资产为-54.62亿元；*ST新联2022年度期末净资产为-7.42亿元。
不过，在不少房企仍处于停牌背景下，部分房企近期却迎来复牌利好。佳兆业通过补发2021年年报和2022年半年报，成为首家复牌的出险房企。
2022年末，房企融资政策迎来转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。进入2023年，1月10日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。同时，优质房企及白名单企业保持融资优势。
除了部分优质及白名单房企融资开闸，存量资产盘活也有了新突破。2月21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，为房企提供了项目层面盘活资产的另一种方式。
克而瑞分析认为，虽然当前已出现融资政策利好，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖。在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
南都·湾财社记者 王艳玲
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