这几天，不知道各位有没有注意到一件事情：
昆山市场两个新盘降价售卖，然后被处罚了
分别是梦之悦花园和尚滨花园
(资料图)
©观察者网
如今的行情，新盘降价已经不是什么稀奇事了，为什么这两个盘会被处罚？
昆山住建局是这么回答的：扰乱房地产市场正常秩序，造成社会不稳定因素
我搜了下地图，发现这两个盘距离上海的位置大概是这样的
其中，梦之悦花园原定2.1万/平的一楼、顶楼房源，现在降到了1.6万/平
而尚滨花园均价1.8万-1.9万/平，通过五一折扣优惠降到1.5万/平
我选了两个盘的小户型，粗略算了一下，打折后是这样的：
参考江苏其他城市的限跌令，最近一个颁布的是南通： 限跌8%
和两个盘的降幅差了好几倍，所以降价不是不可以，而是不能降太多
不过，为什么昆山开发商，会在此时冒这么大的风险打折出售？
各位试想下，只是两个降价楼盘的问题么？
这件事的背后，昆山楼市遇到了什么问题，一二手市场的真实情况到底如何？
这才是更值得关注的
于是，我们踏上了去往昆山 实地调研 的路程
01
昆山真实的新房市场，是什么样子
一句话总结就是热的更热，冷的更冷
提前和中介约好时间，我们先来到了昆山的 热门板块 ：城东经济开发区
这里，也是在沪上班的通勤族更为关注的地方
4月以来，城东热度较高的新盘是中建熙悦雅园，目前均价还未公开，预测2.5万左右
我查了下，这个盘的户型在130-180平区间内，妥妥的纯改善
一直在做昆山新房市场的小李告诉我，大户型近两年成了昆山的主流
因为改善需求越来越多了
比如去年开盘的东望璟园均价27300元/平，在板块内算贵的，结果最大的168平户型反而最快售罄
今年这种趋势更加明显，昆山热门板块的新盘，几乎是越贵越好卖
保利推出位于中心城区的璀璨璟园，成交均价29603元/平
4月成交了186套，是当月的销量第一
听起来，昆山新盘市场是不是还挺热闹的？
但其实，出了中心城区和热门板块，情况就完全不同了
据小李介绍，开头提到的两个被罚楼盘，都不是核心区位，而是昆山的 乡镇板块
这些地方本来就不好卖，现在的市场就更难了
类似的，还有雅居乐·聆湖雅苑、中锐·星悦江南里、华侨城水月源岸等
这些新盘也放出了一定的折扣，有的甚至推出“工抵特价房 （仅限全款用户） ”的优惠
我查了下地图，发现这几个盘不是在周庄就是淀山湖附近，离昆山市区远了十万八千里
目前，整个昆山新盘市场，就是这种 两极分化 的模式
而且核心区的新盘有限，只靠几个楼盘是拉不动整个昆山的成交量的
这也是实地走下来，让我最意外的一点：
今年的昆山，很少看到新盘项目
一问中介才知道，不是因为卖光了，而是实在没什么项目了，客户成交自然也就少了
小李的体感是，3月客户还有一些，到4月就少了很多
这一点，从数据上看也很清晰：
4月昆山新房成交1610套，环比3月下跌977套，降幅37.8%
虽然受改善盘入市影响，拉高了均价，达到23765元/㎡，但成交量却大幅 下滑 了
小李解释说，他手里最近几个以小换大的客户，都是目前趁着优惠低价抓紧置换的
而除了有真实改善需求的客户外，其他产品，目前很难有大量成交
02
一手的分化严重，传导到了二手市场
还拿城东来看，顺着板块内东西向的景王路走了一遍，我最大的感受是
如果昆山的一手市场是分化，那么二手市场，就是明显的差了
我先去链家网上看了一眼，目前整个昆山的二手房整体挂牌量是45480套，挂牌均价25428元/平
这个数字意味着什么？
对比一下就知道了，去年9月，整个昆山的二手挂牌量是33675套
才过了半年多，着急卖房的房东就增加了一万多人
而实际情况是，买房的人并没有那么多
今年以来，昆山前四个月的二手成交数据是这样的：
数据来源：中指研究院
尤其4月，整个二手市场的成交套数肉眼可见地在减少
从3月3019套跌落到4月的1724套，这意味着，愿意接盘的客户越来越少了
挂牌量高、接盘量少，这就是目前昆山二手市场的主要矛盾
我们找到了在昆山专攻二手市场的中介洪哥，发现他的市场感受
和上面的数据基本一致
洪哥先带我们看了一个已经开发10年以上的大盘：绿地21新城
这个小区是城东4大“金刚盘”之一，体量也是板块附近最大的一个
从小区名可以看出，小区的定位就是冲着打造生活新城去的
内外配套确实丰富，整个大城的中间地段，设有各种品类的底商，外部也被商场、学校、医院包围
几乎能满足家庭的全部日常需求
目前绿地21新城的链家挂牌量是674套，比起总户数9000多， 挂牌率不算太高
在我看的几个二手小区中，是最具有生活气息的一个
和中介聊天过程中，我了解到
目前这个小区挂牌的房东主要有两类
一类是本地置换的，因为习惯了这里的生活氛围，以小换大继续在这里生活
不过更多的一类，就是16-17年以上海为主的外地客户
那些当年一万左右买入昆山的房东们
今年开始，他们大都选择了离开，着急把房子卖出去
其中一套挂牌价170万的3房，中介透露，如果诚心买，可以和房东谈到160万左右成交
而顺着景王路向东，有很多房龄五年甚至十年以上的小区
预算150-160万左右，基本上都可以拿下位置、户型还不错的房源
其中，房龄较新的首创悦都， 让价 也很明显
中介带我看了一套89平3房，链家挂牌价175万，房东急需现金周转，最低160万也有可能
不过，以上看的这些都是高层，基本只能满足自住，房东也都以尽快出手为主，让步很大
中介告诉我，如果想投资，目前昆山只有洋房还算相对保值了
为了验证，我又去看了同小区内的一套洋房产品
整栋楼只有9层，前后楼距很宽，这套精装3房的位置是7楼，视野优势很大，在昆山内算比较稀缺了
所以房东挂价200万，套现后准备今年内买在大虹桥
我注意到4月26日之前，这套洋房在链家的挂牌价格还是215万
半个月左右，下调了15万，此时我才明白中介说的相对，是什么意思
目前，整个昆山二手市场的情况就是这样
一旦行情转阴，无论什么产品，二手市场的下沉几乎是不可避免的
03
这两年昆山变化挺大的
看完房后，和中介聊了聊昆山近几年的变化
据他感受，16-17年刚入行时，也是投资客最多的时候
很多看房团用大巴拉来一车又一车的人，大多是上海客户，也有其他省的
这些客户自住需求较小，所以中介带我看了近十套房子，有三四套都还是早期毛坯的样子
前几年小区里晚上亮灯的窗户也很少
直到长三角逐渐一体化，地铁、配套都有了，自住客户才慢慢聚集过来，形成了今天慢节奏的生活氛围
但是这两年的昆山，人却越来越少了
前不久，昆山传出30年老台企要搬迁的消息，意味着很多人面临失业，也可能就此离开
不过这已经不是第一次了
近一年，很多扎根几十年的台资或外资企业，都在陆续搬出昆山
直接后果就是一部分人才流失
我查了下数据，2022年昆山的常住人口为209.2万人，而2021年是211.18万人
一年内，常住人口减少了近2万人
背后很大一部分原因，和昆山一直在做的 城市转型 有关
2015年开始，昆山已经在计划摆脱世界工厂的身份，从传统制造业转型成高新技术产业
只是新的人才引进速度，并未赶上旧的人才流失速度
这也意味着，目前昆山内在的自住需求 后继不足
因此，当外地投资客纷纷撤离，昆山楼市的购买力落差就会越来越大
不过，谈话最后，对于未来的昆山楼市，洪哥却依然保持积极的心态
他也提到，6月后，包括城东在内的整个昆山市区，可能会发生变化
6月底S1线将正式开通，向西通苏州地铁，向东与上海11号线无缝对接
可以预想，很多房东的心态也会跟着转变
届时，挂牌价就未必是现在的价格了
04
在昆山转了很久，也和当地的中介聊了很多
我最明显的感受是
这两年，昆山一直努力与上海同步，同时也承受着上海的直接影响
作为上海的卫星城，昆山一度是投资客的必经之地
也吸引了很多没有上海购房资格的年轻人，出于性价比考虑，把家安在这里跨城上班
这些外来人口，占了昆山常住人口的50.21%，一半还多，可见这座城市的包容性
直白地说，昆山楼市的大部分需求正是这些人提供的
如今，受疫情、城市转型的影响，昆山正在经历人口流失
而上海近两年也存在一些不稳定因素，原本跨城生活的一部分年轻人，很难再坚持下去
要么选择回了老家，要么转向其他城市
这对昆山楼市的影响是巨大的，也就有了我们今天看到的真实现状
不过，正如中介所透露出的信息
随着S1的通车，沪苏之间的任督二脉终于真正打通，昆山的作用越来越突出
这座最强县级市，后续也许会迎来新的变化
以上正文，来自余奔雷
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